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21世纪住宿业高峰论坛 (2019) 暨第十六届中国酒店【金枕头】奖上海圆满落幕
来源: | 作者:tripdaily | 发布时间: 2019-09-15 | 52 次浏览 | 分享到:
9月5日,21世纪住宿业高峰论坛(2019)拉开序幕,本届论坛聚焦住宿业的投资于资产价值的提升之道,通过行业数据的精准解读和业界大咖的独道见解,从资产管理的角度为住宿业投资价值提供新的策略和思路,为投资者打造资产配置的新渠道。年会当晚,2019(第十六届)中国酒店「金枕头」奖结果也盛大揭晓。

目前我国住宿业从高速度增长转为高质量发展,住宿业与房地产的关系也在发生着变化,从地产配套住宿到住宿赋能地产,尤其是文旅地产的崛起,见证着消费升级的到来。


在此过程中,一个重要的标志在于业主方对于酒店投资慢慢趋向理性阶段,大的业主方的集团在建造酒店的时候把酒店当成是让资产更耀眼的投资标的,而不单单是配套。
从具体表现看,近几年越来越多的酒店业主与酒店运营者开始更加关注酒店的投资回报、关注酒店品牌如何帮助酒店物业实现资产增值。2018年以来,作为住宿业的新业态,单体酒店的参与者也开始增加,同时在酒店业之外,民宿、度假公寓等住宿业的新物种对于存量物业的消化和盘活也发挥着独特的作用,成为具备投资价值的细分领域之一。


9月5日,由中国数字化智库型财经媒体领导者《21世纪经济报道》、南开大学旅游与服务学院联合主办的“2019亚洲旅游产业年会”在上海举行。年会下午,21世纪住宿业高峰论坛(2019)拉开序幕,本届论坛由主办方携手全球知名房地产咨询机构仲量联行,邀请多位行业机构、专家、住宿企业以及投资方的高层代表就“住宿业投资价值再发现”这一主题,聚焦住宿业的投资于资产价值的提升之道,通过行业数据的精准解读和业界大咖的独道见解,从资产管理的角度为住宿业投资价值提供新的策略和思路,为投资者打造资产配置的新渠道。年会当晚,2019(第十六届)中国酒店「金枕头」奖结果也盛大揭晓。


酒店住宿业总体增速放缓未来投资前景仍然看好

酒店业作为住宿业中最传统的业态,在投资体量和成熟度方面都最为领先,因为其具备较为稳定的投资价值。但是随着酒店业竞争日趋激烈,酒店业的增速也发生着变化。

STR global北亚区经理刘博在会上透露,截止到今年7月份,亚洲地区酒店市场RevPAR(每间可售房收入)同比下降2.2%,北美仍有1%上升,但在趋势上趋于平缓。但目光回到中国大陆地区,今年以来感觉到有一些压抑,入住率和平均房价在今年的前7个月出现了同比下降。

2018年平均房价的增长上,幅度还是比较高,在2019年的前7个月又慢慢回去。大家希望今年最后一个季度,特别最后两个月能为酒店业带来一些好的消息。”刘博表示,目前酒店业中国内地市场增速在放缓,但下跌阶段不要悲观,可以期待下一轮反弹。从新增供给的级别来看,高档、中档偏上的酒店竞争将更加激烈。

仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮指出,近两年来,尽管中美贸易紧张局势仍然继续,但中国还是仅次于日本的第二大酒店流动市场。在亚太区2019年上半年的酒店投资总额中,中国贡献了25%,绝大部分的酒店交易集中在北京和上海。2018年全球酒店交易总额达到680亿美元,与2017年基本持平。亚太区酒店投资下降了39%,主要原因是在2017年融创收购万达文旅城资产包的交易,这种类型的特殊案例在2018年没有出现,酒店住宿业未来投资前景依然乐观。

陈玲玮在演讲中预测,2019年开始,投资者在预测亚太区酒店收入增长空间时会谨慎一些。其次,由于大量的资金有待配置,加上旅游业的行业预期比较乐观,相信越来越多非主流的酒店投资者,如私募基金和一些保险基金将会开始在亚洲寻找投资酒店的一些项目,以满足他们收益的要求。由于在整个酒店行业的竞争比较激烈,一些酒店品牌在开拓核心市场的时候,会走向重资产的策略,来设立他们的旗舰店。对亚太区酒店投资市场,她提出了三点展望:投资收益率会经历调整;越来越多的非主流酒店投资者进入酒店资产投资市场;酒店品牌将走向重资产战略。


资产管理优先业主和管理公司共同做大酒店蛋糕
对于投资者,除了关心旅游和住宿行业的发展前景,酒店作为他们的资产配置项目,最实际的莫过于眼前投资标的的成长性和资产增值空间。

光大安石董事总经理杨鹏强调酒店投资要“量力而为”,光大安石对酒店的投资一般是五年左右到退出期,一些酒店以前的历史回报非常好的一个主要原因是地价便宜,但现在情况发生了变化;第另一方面,如果以市场价格购买一个酒店,有时收入看起来是比较高的,但真正算到业主回报上,挑战是非常大的。

所以,对于业主方,他们对于酒店品牌方和其他非标住宿项目的运营方都提出了更高的要求。首先,在观念上,“更健康”是公认路线。

“2019年对于我们是很困难的一年,当中国越来越看到更多的主动投资酒店的时候,以后的酒店相信会更加健康。”万达酒店及度假村副总裁陈孟超指出,万达正在重新思考酒店板块。过去的一段时间,万达酒店特别是高端酒店,往往从酒店自身角度被动投资,酒店在万达集团当中,配合整个综合体开发。随着地产、酒店进入了存量时代,要重新考虑酒店的问题。从单独投资酒店的角度考虑,万达开始主动投资酒店,酒店变成一个独立板块,也将更加市场化。


与万达一样,更多业主从资产管理的角度出发进行酒店品牌的选择,传统意义上的国际大牌已经不再是唯一选项,发掘自主品牌价值成为了一些业主的方向。

宝龙酒店集团总经理夏国跃说:“我们公司有一半是国际品牌,另外一半是自己的品牌。今年表现业绩比较差的是国际品牌,我们自己的品牌应该说还是可以,对比去年有一些下降,尤其在上海、深圳这两个地方,上海特别明显。这是今年一直在面临的问题。贸易战以后,加剧了这个情况,国际品牌受到的影响是非常大的,尤其在上海。”


夏国跃认为,在种时期,应该思考酒店是否应该重新定位、重新规划、重新植入一些体验感更强的内容,来解决单一市场可能带来风险的。今年开始,宝龙酒店采取措施,把周边社区的生意做起来,比如将艺术带进酒店,带来更多的人流,也产生了70多万的艺术品销售收入,对客源的结构进行了重新调整。

金茂(中国)酒店投资管理有限公司总经理助理顾轶骏指出,两年前金茂开始重新做了战略的发展方向,成立了自己的轻资产管理公司,采取轻重并举的策略。

“这个策略之下,我们的逻辑跟别的做轻资产公司不太一样,我们不是纯粹的做轻资产的品牌,我们希望看到中国商业资产提升的价值所在,轻资产公司做品牌、做自己的物业,重资产投资在某些阶段需要轻资产的管理逻辑来做我们自己的品牌。我们更多从资产管理的角度,配合重资产的资产价值的提升,用我们自己的管理团队来做我们这部分的工作,国际品牌不是万能的。”顾轶骏表示。

对于品牌选择,保利酒店管理有限公司副总经理蔡荣辉表示,保利对于酒店品牌的选择是开放的态度,更多地看中品牌能给项目带来的商业溢价,没有刻意一定要选择哪一个品牌。

“前五年我们对国际品牌比较看中,随着我们跟国际品牌的合作,逐渐建立自己的终端预订系统、自己的渠道,现在也推出了自己的品牌。所以我们越来越多的把我们核心好的位置,拥有我们自己的品牌。这也是我们下一步慢慢发展的方向。”蔡荣辉说道。

业主做自己的品牌,对于酒店品牌方来说是巨大的挑战,在这种情况下,如何帮助业主实现理想的投资收益率成为酒店品牌方绞尽脑汁的课题,要实现规模的持续扩张,必须获得业主的认可,业主和管理公司的关系也愈加微妙。

上海外滩华尔道夫酒店业主财务总监曹俊认为,业主和管理公司的关系有博弈,但更多的是合作。双方可以共同探寻如何把蛋糕做大,特别是对于一些已经经营了很久的酒店,需要思考是否还要投入,是否还有增长空间。除了做大蛋糕,还应思考如何顺应时代的发展,来改变、提升资产的价值,包括关注科技进步、财务准则和税务制度的变化对于酒店运营和资产管理的影响。

“业主与管理公司原来比较多纠结于运营管理。但是如果放到资产管理层面,投融建管退的角度,投资的时候就要考虑到在未来的运营过程中间能不能有足够的现金流来维持它的运营。从投资回报角度来讲,一定不能忘了,最后转让的时候还是有一大笔收入的,但是这些东西因为你没有一个全生命周期的思考,所以很容易就忽略。但我们中国人习惯长期持有,从来没有想过退出。但投资就是为了追求回报的,我始终认为对酒店的投资是很好的资源配置项目,所以我们要关注整个生命周期的现金流。”

单体酒店和新物种出现老物业“重获新生”

随着一二线城市市场的逐渐饱和,三线以下城市及村镇等“下沉市场”正成为新的增量空间。在宏观经济大环境下,供给转向了存量市场优化,以往品质良莠不齐,缺乏品质保证的单体酒店资产价值被发掘,单体酒店这个巨大市场突然火热

OYO风头正劲,华住携H连锁酒店高调入场,铂涛集团旗下也推出了非繁城品等单体酒店品牌布局单体酒店改造。

在“21世纪住宿业高峰论坛”上,OYO酒店合伙人兼首席财务官李维指出,最终存在的问题一样,存在的问题还是有大量的存量,很难用原来的技术和运营管理方式管这么多的规模化酒店。比如说锦江、如家可以用以店长形式,一个店长管一家、三家酒店,那如何管五万家酒店,不可能一下子培养出这么多酒店的人才,如何用更好的技术、更多的方法去解决这个问题,所以机会来了。